Житло для ВПО: як громадам використовувати наявну нерухомість

Забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб залишається одним із важливих завдань територіальних громад. Водночас розширення житлового фонду не обмежується новим будівництвом або придбанням нерухомості. Додатковим ресурсом можуть стати будівлі, які вже розташовані на території громади, але не використовуються через невизначений правовий статус.

Законодавство України передбачає два механізми, які за відповідних умов дозволяють передати таке майно у комунальну власність: визнання спадщини відумерлою та передача безхазяйної нерухомості. Розглянемо, чим відрізняються ці процедури, які дії необхідно виконати органам місцевого самоврядування та як перетворити отримане майно на реальний житловий ресурс.

ЖИТЛОВІ ПОТРЕБИ ВПО ТА МОЖЛИВОСТІ ТЕРИТОРІАЛЬНИХ ГРОМАД

Внутрішньо переміщені особи є повноцінними учасниками життя територіальних громад, у яких вони фактично проживають.

Зміни до Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», внесені Законом №3703-IX, закріпили визначення жителя територіальної громади, яке охоплює, зокрема, громадян України, чиє фактичне місце проживання або перебування в ній підтверджене документом про взяття на облік ВПО.

Це має практичне значення для місцевого самоврядування. Потреби переселенців необхідно враховувати під час стратегічного планування, формування місцевих програм та визначення пріоритетів використання комунального майна.

22 жовтня 2026 року набрав чинності новий Закон №4924-IX «Про забезпечення прав і свобод внутрішньо переміщених осіб», спрямований на посилення гарантій для ВПО. Водночас розвиток державної житлової політики та законодавчі зміни не усувають необхідності пошуку практичних рішень безпосередньо на рівні громад.

Серед основних обмежень:

• недостатня кількість вільного комунального житла;
• потреба у відновленні або переобладнанні наявних будівель;
• невизначений правовий статус частини нерухомості;
• обмежені фінансові можливості місцевих бюджетів для будівництва та утримання житла.

За таких умов доцільно розглядати не лише створення нових об’єктів, а й системну роботу з уже наявною нерухомістю.

Першочергове завдання громади — встановити, які об’єкти потенційно можуть використовуватися для житлових потреб і які правові дії необхідні для цього.

ВІДУМЕРЛА СПАДЩИНА: КОЛИ МАЙНО МОЖЕ ПЕРЕЙТИ У ВЛАСНІСТЬ ГРОМАДИ

Відумерла спадщина — це майно померлої особи, щодо якого виникли передбачені законом підстави для передачі у власність територіальної громади.

Відповідно до статті 1277 Цивільного кодексу України, такими підставами є:

• відсутність спадкоємців за заповітом і за законом;
• усунення спадкоємців від права на спадкування;
• неприйняття спадщини спадкоємцями;
• відмова спадкоємців від її прийняття.

За наявності цих обставин орган місцевого самоврядування зобов’язаний подати до суду заяву про визнання спадщини відумерлою.

Важливо розуміти: смерть власника та відсутність людей у будинку самі по собі не означають, що майно стало власністю громади.

Необхідно встановити належність нерухомості померлій особі, перевірити спадкову інформацію та з’ясувати, чи існують особи, які мають право на спадкування.

ЯК ВІДБУВАЄТЬСЯ ПРОЦЕДУРА?

Процес можна розділити на п’ять основних етапів.

1. Підтвердження права власності та факту смерті.

Орган місцевого самоврядування збирає документи, які підтверджують смерть спадкодавця та належність йому відповідного майна.

2. Перевірка спадкової інформації.

З’ясовується наявність спадкової справи, коло спадкоємців та обставини прийняття або неприйняття спадщини.

3. Перевірка строків та забезпечення охорони майна.

За загальним правилом, заява про визнання спадщини відумерлою подається після спливу одного року з часу відкриття спадщини.

Водночас законодавство передбачає спеціальні правила обчислення строків, зокрема у випадках несвоєчасної державної реєстрації смерті. Так, за умов, визначених пунктом 20 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України, якщо смерть зареєстрована пізніше ніж через місяць, відповідний строк обчислюється від дня державної реєстрації смерті.

Тому перед зверненням до суду необхідно перевірити застосовні норми та особливості їх дії в умовах воєнного стану.

4. Звернення до суду.

Після перевірки правових підстав і строків орган місцевого самоврядування подає заяву з необхідними доказами.

5. Реєстрація права комунальної власності.

Після набрання судовим рішенням законної сили здійснюється державна реєстрація права власності територіальної громади.

Таким чином, процедура потребує не лише встановлення факту відсутності спадкоємців, а й належного документального підтвердження всіх юридично значущих обставин.

БЕЗХАЗЯЙНА НЕРУХОМІСТЬ: ЧОМУ ПОРОЖНІЙ БУДИНОК НЕ ОЗНАЧАЄ ВІДСУТНІСТЬ ВЛАСНИКА

Інший механізм передбачений статтею 335 Цивільного кодексу України.

Безхазяйною є річ, яка не має власника або власник якої невідомий.

Принципова відмінність від відумерлої спадщини полягає в тому, що йдеться не про майно померлої особи, щодо якого перевіряються спадкові права, а про нерухомість, власник якої відсутній або не встановлений.

Наприклад, у громаді є будинок, який не використовується протягом десяти років. Сусіди не знають, кому він належить, а будівля поступово руйнується.

Однак тривале пустування не є достатньою підставою для визнання нерухомості безхазяйною.

Власник може проживати в іншому регіоні або за кордоном, не користуватися будинком і водночас зберігати законне право власності.

Тому першим етапом має бути документальна перевірка власника, а не ініціювання судової процедури.

Для цього використовуються відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, архівні матеріали БТІ, документи органів місцевого самоврядування та інформація щодо земельної ділянки.

ЯК ОФОРМИТИ БЕЗХАЗЯЙНУ НЕРУХОМІСТЬ?

Процедура передбачає послідовне виконання кількох дій.

1. Пошук власника.

Проводиться перевірка документів та реєстрів, що дозволяють встановити правовий статус нерухомості.

2. Взяття нерухомості на державний облік.

Якщо є законні підстави вважати об’єкт безхазяйним, орган місцевого самоврядування ініціює його взяття на облік у встановленому порядку.

3. Оприлюднення оголошення.

Про взяття безхазяйної нерухомості на облік робиться оголошення у друкованому медіа.

4. Дотримання річного строку.

Після спливу одного року з дня взяття нерухомості на облік орган, уповноважений управляти майном відповідної територіальної громади, може звернутися до суду щодо передачі об’єкта у комунальну власність.

5. Державна реєстрація права власності.

Після відповідного судового рішення, що набрало законної сили, громада реєструє право комунальної власності.

ПРАКТИЧНИЙ ПРИКЛАД: ВІД ЯКОЇ ДАТИ РАХУВАТИ РІК?

Уявімо ситуацію: житловий будинок у селі пустує з 2016 року. Після проведення необхідних перевірок його взяли на державний облік як безхазяйну нерухомість 1 вересня 2026 року.

Попри те, що будинок не використовується вже десять років, звернення до суду в жовтні 2026 року буде передчасним.

Річний строк починається не з моменту, коли будинок перестали використовувати, а з дати його взяття на державний облік.

Отже, можливість звернення до суду виникатиме після спливу встановленого законом року — за умови дотримання інших вимог процедури.

Цей приклад демонструє, чому правильне визначення правового статусу та контроль процесуальних строків мають вирішальне значення для управління майном громади.

ВІДУМЕРЛА СПАДЩИНА ТА БЕЗХАЗЯЙНА НЕРУХОМІСТЬ: У ЧОМУ РІЗНИЦЯ?

Обидва механізми можуть завершитися набуттям територіальною громадою права власності на нерухомість. Проте вони мають різні юридичні підстави та процедури.

Вибір процедури залежить від установлених юридичних фактів, а не від того, наскільки довго будівля залишається порожньою.

Якщо власник живий і відомий, можливими варіантами використання майна є переговори щодо оренди, придбання або добровільної передачі.

Якщо власник помер — необхідно перевірити спадкові обставини.

Якщо власника немає або він невідомий — дослідити можливість застосування процедури обліку безхазяйної нерухомості.

ВІД КОМУНАЛЬНОГО МАЙНА ДО ЖИТЛА ДЛЯ ВПО

Набуття громадою права власності на нерухомість ще не означає, що об’єкт можна одразу використовувати для проживання.

Будівля може потребувати капітального ремонту, підключення комунікацій, переобладнання або зміни функціонального призначення.

Тому правова процедура має супроводжуватися оцінкою фактичної придатності майна для житлових потреб.

Доцільно враховувати п’ять основних критеріїв.

Технічний стан і безпека. Необхідно визначити стан конструкцій, можливість безпечного проживання та обсяг ремонтних робіт.

Інженерна інфраструктура. Важливо оцінити наявність водопостачання, опалення, електроенергії, санітарних умов та можливості їх відновлення.

Правові умови використання. Слід перевірити, чи дозволяє правовий статус об’єкта використовувати його як житло та які додаткові процедури для цього необхідні.

Вартість відновлення та утримання. Окрім одноразових витрат на ремонт, потрібно розрахувати майбутні витрати на експлуатацію, комунальні послуги та обслуговування.

Доступність послуг. Житло має забезпечувати можливість користуватися транспортом, медичними й освітніми послугами, а також доступ до працевлаштування.

Наприклад, відновлення будинку в невеликому населеному пункті може потребувати менших капітальних витрат, ніж будівництво нового житла. Однак відсутність транспортного сполучення або доступу до базових послуг може суттєво обмежувати його практичну цінність для родини ВПО.

Саме тому оцінювати необхідно не лише вартість нерухомості, а й можливість її довгострокового використання.

ЯКИЙ МЕХАНІЗМ НАДАННЯ ЖИТЛА ОБРАТИ?

Після оформлення права комунальної власності громада має визначити правовий механізм використання відповідного об’єкта.

Зокрема, можливими напрямами є формування фонду житла для тимчасового проживання ВПО або використання нерухомості в межах механізмів соціального житла.

Порядок формування фондів житла, призначеного для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб, визначає постанова Кабінету Міністрів України №495 від 29 квітня 2022 року.

Вона передбачає відповідні процедури обліку потреб, визначення пріоритетності та надання житла.

Соціальне житло має окремий правовий режим, який необхідно розглядати з урахуванням законодавства про житлову політику, зокрема Закону №4751-IX та його перехідних положень.

Вибір механізму впливає на порядок користування житлом, фінансування, управління відповідним фондом та обов’язки сторін.

З ЧОГО ГРОМАДІ ПОЧАТИ РОБОТУ З НЕРУХОМІСТЮ?

Для запуску системної роботи не обов’язково одразу формувати масштабну програму або проводити інвентаризацію всієї нерухомості на території громади.

Практичним рішенням може стати пілотне опрацювання 3–5 об’єктів, які потенційно придатні для використання.

Перший місяць роботи доцільно організувати за чотирма етапами.

1. Визначити відповідальних.

Призначити координатора, визначити повноваження залучених працівників та узгодити порядок документування інформації.

2. Сформувати перелік об’єктів.

Відібрати 3–5 потенційних об’єктів для первинної перевірки правового статусу, технічного стану та можливостей подальшого використання для забезпечення житлових потреб громади, зокрема внутрішньо переміщених осіб.

Для кожного об’єкта необхідно сформувати окрему справу із зазначенням адреси, характеристик, фотографій та відомостей про фактичне користування.

3. Провести документальні перевірки.

Опрацювати інформацію з державних реєстрів, архівів БТІ, документів ради та земельної документації.

На цьому етапі визначається попередня правова кваліфікація кожного об’єкта: відумерла спадщина, потенційно безхазяйна нерухомість або майно, яке потребує іншого механізму врегулювання.

4. Скласти план подальших дій.

Для кожного об’єкта необхідно зафіксувати:

• встановлені юридичні обставини;
• документи, які ще потрібно отримати;
• відповідну правову процедуру;
• строки виконання наступних дій;
• відповідального працівника;
• попередню оцінку витрат.

Такий підхід дозволяє перейти від загального переліку покинутих будівель до конкретних управлінських рішень.

Важливо також забезпечити належне документування всіх перевірок і запитів. Це формує доказову базу для подальших юридичних процедур та зменшує ризик втрати інформації під час кадрових змін.

МАЙНОВА СПРОМОЖНІСТЬ ЯК СКЛАДОВА ПОЛІТИКИ ВІДНОВЛЕННЯ ГРОМАД

Робота з відумерлою спадщиною та безхазяйною нерухомістю має ширше значення, ніж оформлення окремих будівель у комунальну власність.

Вона дозволяє громадам поступово впорядковувати інформацію про наявні майнові ресурси, визначати потенціал їх використання та обґрунтовано планувати бюджетні витрати.

Для громад Черкаської області, які приймають внутрішньо переміщених осіб, це може стати одним із додаткових інструментів розвитку місцевої житлової політики.

Водночас результат залежить не від кількості виявлених порожніх будинків, а від того, скільки об’єктів після правового оформлення, технічної оцінки та необхідного відновлення справді можуть використовуватися для проживання.

Системна робота з нерухомістю починається з перевірки правового статусу, продовжується оцінкою економічної доцільності та завершується визначенням конкретного суспільно корисного способу використання майна.

Саме така послідовність дозволяє перетворювати наявні майнові ресурси на практичні рішення для жителів громади.

ПРО ПРОЄКТ

Матеріал підготовлено Регіональним ресурсним центром громадської участі ГО «Асоціація «Відродження та розвиток» за підтримки Міжнародного фонду «Відродження» в межах проєкту «Імпульс: розширення можливостей громадянського суспільства для стійкості та відновлення України», що реалізовується завдяки фінансуванню Норвегії (Norad) та Швеції (Sida — Styrelsen för Internationellt Utvecklingssamarbete), у партнерстві з Фондом Східна Європа.

Зміст матеріалу не обов’язково відображає позицію Міжнародного фонду «Відродження», Уряду Норвегії та Уряду Швеції.